Kết quả tìm kiếm của bạn

Khu đô thị Thủ Thiêm phố Đông Sài Gòn

Gửi bởi giaphat trên Tháng Mười Hai 9, 2016
| 0

Trước tốc độ mở rộng nhanh chóng của TP.HCM, việc hình thành và phát triển Khu đô thị mới Thủ Thiêm mang đến những vận hội quan trọng cho các nhà đầu tư.

Thủ Thiêm nằm trên khu đất rộng 657 héc ta tọa lạc tại Quận 2, bên kia sông Sài Gòn đối diện với Quận 1 và trung tâm thành phố. Mặc dù rất gần với trung tâm thành phố, phần lớn khu Thủ Thiêm hiện tại vẫn là khu đất trống, và chỉ bắt đầu kết nối một phần với phần còn lại của thành phố thời gian gần đây.

Thủ Thiêm đã được chính phủ Việt Nam xác định là một khu vực phát triển tiềm năng, một khu trung tâm mới của thành phố từ năm 1996. Khu vực này dự kiến bao gồm các dự án phức hợp với các hạng mục như khu thương mại, khu dân cư, trường học, văn phòng và không gian mở cho cộng đồng.

khu đô thị Thủ Thiêm đang được quy hoạch

Năm 2003, công ty tư vấn của Mỹ Sasaki được chọn để lên quy hoạch nhằm biến Thủ Thiêm thành một khu trung tâm thương mại và tài chính tầm cỡ quốc tế. Dự kiến khi hoàn thành, Thủ Thiêm sẽ là nơi cư trú cho 150.000 cư dân và thu hút 220.000 lao động đến làm việc. Hệ thống kết nối khu vực Thủ Thiêm  với các khu vực khác của TP.HCM sẽ bao gồm một đường hầm (đã hoàn thành), bốn cây cầu (một đã hoàn thành), một cây cầu đi bộ, một tuyến metro và hệ thống đường sông của TP.HCM.

Năm 2008, cây cầu đầu tiên kết nối Thủ Thiêm và Quận Bình Thạnh được thông xe, tuy nhiên chỉ đến khi Hầm Thủ Thiêm chính thức thông xe năm 2011 thì mới thực sự có thể tiếp cận Thủ Thiêm từ khu trung tâm TP.HCM hiện hữu.

Từ năm 2014, một số tuyến đường nội bộ trong khu vực Thủ Thiêm bắt đầu được xây dựng. Khi hoàn thành, sẽ có một tuyến đường ven hồ, một tuyến ven sông và một cầu vượt trên cao dài 12km đi vào hoạt động. Dự kiến công trình sẽ được hoàn thành trong vòng 36 tháng.

Trong tháng 7 năm 2015, chủ đầu tư trong nước Đại Quang Minh đã mở bán dự án nhà ở đầu tiên tại Thủ Thiêm với mức giá dao động từ 2.000 USD tới 2.800 USD trên một mét vuông, đánh dấu một bước phát triển mới của khu Thủ Thiêm.

Empire City Thủ Thiêm quận 2

Công trình nổi bật nhất tại Thủ Thiêm là dự án Empire City 14,5 ha vừa mới được phê duyệt. Dự án được phát triển bởi liên doanh giữa CTCP Tiến Phước, Công ty TNHH Trần Thái, Công ty TNHH Denver Power (UK) và quỹ đầu tư GAW Capital Partners. Vị trí dự án được đặt đối diện với trung tâm TP.HCM hiện hữu với điểm nhấn là toà tháp 86 tầng, một trong những tòa nhà cao nhất Đông Nam Á, bên cạnh đó còn có một khu trung tâm thương mại cao cấp, một khách sạn 5 sao, văn phòng, căn hộ dịch vụ và bãi đậu xe ngầm.

dự án căn hộ Empire City khu Thủ Thiêm

Cùng với sự mở rộng của TP.HCM, việc phát triển Thủ Thiêm mang đến những vận hội quan trong trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản và sẽ biến khu vực này thành khu trọng điểm để phát triển kinh doanh. Tuy nhiên, có thể thấy cơ sở hạ tầng phát triển chưa đồng bộ và giá đất cao đã khiến tốc độ phát triển của Thủ Thiêm chưa đáp ứng kỳ vọng.

Bản báo cáo này sẽ xem xét những cơ hội mà Thủ Thiêm mang đến đồng thời đánh giá những thách thức mà Thủ Thiêm phải vượt qua để trở thành trung tâm mới của TP.HCM.

Thông tin quy hoạch

thông tin quy hoạch khu đô thị Thủ Thiêm
chi tiết thông tin quy hoạch khu đô thị Thủ Thiêm

Vì sao nên đầu tư vào Thủ Thiêm?

Việc phát triển Thủ Thiêm mang đến một cơ hội tuyệt vời để tăng cường sự kết nối hài hòa giữa hai bờ Sông Sài Gòn.

Thủ Thiêm sở hữu quỹ đất lớn với vị trí độc đáo đối diện khu trung tâm Quận 1 phía bên kia Sông Sài Gòn. Chính điều này đã truyền cảm hứng cho các nhà hoạch định biến bán đảo thành điểm đến lý tưởng với tầm nhìn sẽ phát triển một khu trung tâm thương mại, tài chính và đô thị mới của thành phố.

Thủ Thiêm được xem là cầu nối giữa thành phố hiện hữu với các dự án mới về phía Đông, bao gồm dự án sân bay quốc tế tương lai của thành phố. Khu đô thị mới Thủ Thiêm có vị trí chiến lược ngay trạm cuối của tuyến Quốc lộ 1, con đường huyết mạch nối liền hai miền đất nước, từ Hà Nội đến TP.HCM.

Với vị trí địa lý tương tự như Phố Đông – Thượng Hải, Thủ Thiêm nằm trên một bán đảo rộng lớn ôm trọn bởi dòng sông Sài Gòn uốn lượn. Tọa lạc bên bờ Đông, Bán đảo Thủ Thiêm sở hữu đường bờ sông dài 8,5 km, chủ yếu hỗ trợ cho giao thông vận tải và thương mại. Hiện tại, khúc sông đang bị ô nhiễm nghiêm trọng và mặt tiền phía trước kém đẹp mắt với nhiều kho bãi và hạ tầng phục vụ công nghiệp lô nhô. Khi Thủ Thiêm phát triển, khu vực này sẽ trở thành một địa điểm sinh sống, làm việc kết hợp vui chơi giải trí quan trọng của thành phố.

dự án empire city thủ thiêm

Sông Sài Gòn hoạt động theo chế độ bán nhật triều. Do đó, khi quy hoạch phải rất cân nhắc sao cho Thủ Thiêm được phát triển hoàn toàn hợp nhất với các dòng chảy thủy văn của dòng sông, vừa là bộ lọc nước vừa là hồ trữ nước của địa phương. Mặc dù thực trạng ô nhiễm của dòng sông đòi hỏi sự quan tâm cải thiện từ các cấp chính quyền, việc phát triển Thủ Thiêm được tin rằng sẽ kiến tạo nên cái nhìn mới về một trung tâm đô thị ven sông ấn tượng của TP.HCM. Hình ảnh của thành phố rồi đây sẽ được nâng tầm thành một đại đô thị tầm cỡ quốc tế.

Mô hình Phố Đông mà Thủ Thiêm đang ấp ủ đã ghi nhận những thành công nhất định trong nhiều thập kỷ qua, tạo động lực cho các cấp chính quyền đẩy mạnh kế hoạch phát triển bán đảo này.

Quy hoạch sử dụng đất

khu chức năng số 1 và 2 của Thủ Thiêm nằm đối diện với khu trung tâm hiện hữu của TP.HCM (Quận 1), do đó được chọn là Lõi Trung Tâm. Hai khu chức năng này sẽ được phát triển thành trung tâm thương mại và tài chính của Khu đô thị mới Thủ Thiêm, bao gồm các toà tháp văn phòng, các khu thương mại và các khu vực tiện ích công cộng rộng lớn như Quảng trường Trung tâm và Công viên Vòng cung dọc bờ sông. Điểm nhấn của khu vực này sẽ là toà nhà cao nhất TP.HCM, đồng thời là biểu tượng của thành phố. Ngoài ra còn có một quảng trường lớn với các trung tâm giải trí – hội nghị trong nhà và ngoài trời.

Trong tháng 6/2015, liên doanh giữa Công ty Cổ phần Tiến Phước, Công ty TNHH Trần Thái và Công ty TNHH Denver Power (UK), công ty thành viên của quỹ đầu tư GAW Capital Partners, được phê duyệt giấy phép đầu tư cho Khu chức năng số 2b với tổng vốn 1,2 tỷ USD. Khu đất rộng 15 héc-ta này sẽ được phát triển thành dự án Empire City bao gồm một toà nhà cao 86 tầng, một khách sạn 5 sao, một trung tâm thương mại và một toà nhà văn phòng.

vi trí Empire City Thủ Thiêm

Trong năm 2014, tập đoàn Lotte của Hàn Quốc và đối tác Nhật Bản (Mitsubishi và Toshiba) được chấp thuận chủ trương đầu tư Khu chức năng số 2a với tổng vốn 2 tỷ USD. Dự án Eco Smart City dự kiến sẽ bao gồm khu thương mại hạng sang, khách sạn, văn phòng và căn hộ bán trên khu đất rộng 10 héc-ta.

Trọng tâm phát triển thứ hai của Thủ Thiêm nằm dọc Đại lộ Đông – Tây, xuyên suốt Khu chức năng số 5 và số 6. Đây là cửa ngõ đi vào Thủ Thiêm từ Quận 1 và Quận 2, đồng thời có tuyến tàu điện ngầm kết nối từ Quận 1 về Thủ Thiêm. Khu chức năng số 5 và 6 sẽ được phát triển các dự án nhà ở đa dạng với nhiều tiện nghi và tiện ích hỗ trợ như trường học, trung tâm y tế và công viên. Chiều cao của các toà nhà trong khu vực này sẽ từ 3 đến 16 tầng.

Theo thỏa thuận với Ban quản lý Khu đô thị mới Thủ Thiêm, toàn bộ Khu chức năng số 5 và 6 sẽ được giao cho Công ty Đại Quang Minh, một chủ đầu tư trong nước đầu tư phát triển. Đổi lại, Đại Quang Minh chịu trách nhiệm phát triển cơ sở hạ tầng cho Thủ Thiêm, bao gồm bốn tuyến đường chính, Cầu Thủ Thiêm 2 và cầu đi bộ.(1)

Công ty dự kiến sẽ phát triển một khu dân cư rộng 80 héc-ta gần phía Nam của Đại lộ Mai Chí Thọ (tuyến đường chính hiện kết nối từ Hầm Thủ Thiêm, xuyên qua khu dự án về Quận 2) và 11 lô đất khác rộng 20 héc-ta gần với phía Bắc tuyến đường.

cơ sở hạ tầng khu vực đô thị Thủ Thiêm

Theo kế hoạch, Đại Quang Minh sẽ xây dựng một khu đô thị khác nằm gần vùng châu thổ phía Nam rộng 150 héc-ta, gồm 234 biệt thự, 395 nhà phố và 5.600 căn hộ hạng sang, một khách sạn 5 sao và một bệnh viện.(2) Trong Quý 3/2015, 414 căn hộ Sarimi và 178 biệt thự Saroma đầu tiên của dự án Sala Thủ Thiêm đã được xây dựng và chào bán. Đây cũng là dự án duy nhất đang được chào bán tại Thủ Thiêm. Sắp tới, chủ đầu tư Đại Quang Minh sẽ tiếp tục chào bán cụm căn hộ Sarica và Sadora.

Các dự án chính

Khu chức năng số 1 + 3

Lô 1-3 và 3-5: Tập đoàn Trung Thủy được phê duyệt nghiên cứu phát triển và lên kế hoạch thiết kế cho khu đất rộng 1,16 ha

Lô 1-15 và 3-3, 3-7, 3-1: Tập đoàn GS E&C được phê duyệt triển khai kế hoạch đầu tư cho khu đất rộng 4 ha

Khu chức năng số 2a

Dự án EcoSmart City Thủ Thiêm

  • Khu phức hợp
  • Đã phê duyệt chủ trương và tiến hành đầu tư trong năm 2014 bởi các chủ đầu tư: Lotte, Mitsubishi, Toshiba
  • Quy mô: 10 ha | Tổng diện tích sàn xây dựng: 730.000 m2 Tổng chi phí đầu tư: 2,2 tỷ USD

Khu chức năng số 2b: Dự án Empire City

  • Khu phức hợp bao gồm điểm nhấn là tòa tháp quan sát cao 86 tầng
  • Đã phê duyệt chủ trương đầu tư và tiến hành thi công vào cuối năm 2015
  • Chủ đầu tư: Liên doanh Tiến Phước – Trần Thái – Gaw Capital Partner
  • Quy mô: 14,5 ha | Tổng diện tích sàn xây dựng:
  • 730.000 m2
  • Tổng chi phí đầu tư: 1,2 tỷ USD
các tháp căn hộ EMpire City tại khu Thủ Thiêm

Khu chức năng số 8

  • Vùng châu thổ phía Nam – Công viên bảo tồn sinh thái ngập nước
  • Đã phê duyệt chủ trương đầu tư bởi chủ đầu tư: Đại Quang Minh
  • Quy mô khu đất: 17,9 ha
  • Tổng diện tích sàn xây dựng: 60000 m2 Hệ số sử dụng đất: 0,34
  • Chiều cao: 4 tầng
  • Tỷ lệ thương mại: 100%

Khu chức năng số 7

  • Khu phức hợp Bến du thuyền (Lô 7-2) Hiện trạng: Công ty Sult Marina Development Pte Ltd. (Singapore) và Công ty cổ phần Du thuyền Sài Gòn đăng ký đầu tư nhưng chưa triển khai.
  • Tổng diện tích đất: 5,4ha
  • Tổng diện tích sàn xây dựng: 5000m2
  • Hệ số sử dụng đất: 0,14
  • Chiều cao: 6 stories
  • Tỷ lệ thương mại 100%

Khu chức năng số 5 + 6

  • Khu phức hợp
  • Đã phê duyệt chủ trương đầu tư, hạng mục nhà ở thấp tầng đã khởi công xây dựng vào 2013, đồng thời mở bán vào tháng 7/2015.
  • Chủ đầu tư: Đại Quang Minh.
  • Diện tích đất gần 100ha
  • Tổng diện tích sàn xây dựng: 730000 m2
  • Tổng chi phí đầu tư: 2,2 tỷ USD

NGUYÊN NHÂN KHIẾN THỦ THIÊM CHẬM TRIỂN KHAI?

Cơ chế quản lý:

Chủ đầu tư Khu đô thị mới Thủ Thiêm là một công ty thuộc sở hữu Nhà nước (Ban Quản lý Khu đô thị mới Thủ Thiêm) nhưng không nắm toàn quyền quyết định về tầm nhìn, ngân sách cũng như nhân sự cho dự án này. Mọi quyết định đều phải được Chính quyền Thành phố phê duyệt và thường mất rất nhiều thời gian.

Các chính sách và ưu đãi nhằm thu hút nhà đầu tư đến với Thủ Thiêm trong vòng 10 đến 15 năm tới vẫn khá hạn chế

Cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ. Bốn tuyến đường chính  vẫn còn đang trong giai đoạn thi công xây dựng và phải mất thêm 1-2 năm nữa mới hoàn thiện.

Giá đất cao. Chi phí đầu tư cho khu đô thị mới Thủ Thiêm cực kỳ tốn kém với giá đất trung bình hơn 3000 USD/m2. Thêm vào đó, thành phốyêu cầu nhà đầu tư phải trả ngay chi phí đất, chứ  không chấp thuận gia hạn tiền thuê đất.

giá bán các dự án khác trong khu vực Thủ Thiêm

Trọng tâm phát triển tại Thủ Thiêm là bất động sản thương mại và văn phòng. Tuy nhiên, ở bên bờ Tây Sông Sài Gòn đã có sẵn nguồn cung thương mại dồi dào cùng với quy mô khá tương đồng. Việc triển khai thêm các dự án hiện nay bên bờ Tây (khu trung tâm hiện hữu) sẽ khiến hòn ngọc Thủ Thiêm mất điểm trong mắt các nhà đầu tư.

Tổng diện tích sàn của các dự án mới được phê duyệt tại bờ Tây bao gồm Tân Cảng, Ba Son và Khánh Hội là 4,9 triệu m2, chỉ hơi nhỉnh hơn so với con số 5,1 triệu m2 sàn xây dựng dự kiến cho khu lõi trung tâm của Thủ Thiêm (khu 1, 2, 3 và 4). Nếu giả định tốc độ hấp thu tiếp tục duy trì ở mức hiện tại như ghi nhận trong quý 2/2015 (tăng khoảng 1,4% mỗi quý) thì sẽ mất đến 12 năm thị trường mới hấp thụ hết nguồn cung từ ba dự án kể trên nằm dọc bờ Tây.

HCM còn thiếu nguồn cầu, đặc biệt từ ngành dịch vụ tài chínhTốc độ triển khai các hoạt động còn chậm tính đến thời điểm hiện tại.

CƠ HỘITHÁCH THỨC
Vị trí chiến lượcTốc độ phát triển cơ sở hạ tầng còn chậm
Công tác đền bù giải tỏa về cơ bản đã hoàn thành nên quỹ đất sẵn sàng để phát triển rất lớnGiá đất cao
Quy hoạch tổng thể đã được phê duyệtHiện TPHCM còn thiếu nguồn cầu, nhất là từ dịch vụ tài chính.
Thiếu quỹ đất lớn tại khu trung tâm hiện hữuThiếu quyền tự quyết và kiểm soát
TP.HCM dự kiến sẽ trở thành đại đô thị đẳng cấp thế giớiQuỹ đất bị “chia năm xẻ bảy” và có tình trạng đầu cơ
Hạn chế về ưu đãi và đòn bẩy thuế
Vấp phải cạnh tranh lớn tại địa phương, trong khu vực và trên toàn cầu.

Kết luận

Sự phát triển của dự án Thủ Thiêm có ảnh hưởng lớn đến bộ mặt TPHCM cũng như nâng tầm hình ảnh và vị thế của thành phố trên trường quốc tế.

Tuy nhiên, để một dự án có uy mô lớn và được ví như “Phố Đông của Sài Gòn” sớm đi vào hoạt động sẽ cần phải có những chính sách mới triệt để hơn. Quan trọng nhất, Thủ Thiêm cần được xác định là dự án ưu tiên cấp quốc gia với sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn từ phía chính quyền. Nhà nước cần có thêm những chính sách hỗ trợ đặc biệt và ưu đãi nhằm khơi gợi cá nhà đầu tư đến khai phá vùng đất mới.

Ngoài ra, ban quản lý khu đô thị Thủ Thiêm cũng cần được trao đặc quyền để hoạt động hiệu quả hơn và được phép chủ động đưa ra những chính sách hỗ trợ và khuyến khích việc phát triển dự án. Nếu điều này được thực hiện, chính quyền trung ương và địa phương sẽ có thể cùng phối hợp đưa ra những chính sách ưu đãi chẳng hạn như miễn/giảm thuế để thu hút nhà đầu tư tiềm năng.

khu đô thị Thủ Thiêm giàu tiềm năng

Một quy trình đầu tư rõ ràng và đơn giản là yếu tố sống còn cho việc phát triển dự án. Việc thông qua chính sách “một cửa” đồng thời rút ngắn thời gian xét duyệt cùng cấp phép cho các dự án có vốn đầu tư nước ngoài sẽ giảm được nhiều quan ngại có thể cản trở quyết định đầu tư; giảm thiểu khả năng đầu cơ cùng ngăn giá đất không bị đẩy lên cao đến mức không thể chạm tới.

Một khuyến nghị khác là nên hạn chế cấp phép đầu tư vào các dự án lớn tại khu vực bờ Tây của Sông Sài Gòn. Điều này sẽ gây ra nguy cơ làm loãng sức hút của khu Thủ Thiêm.

Tất cả những nỗ lực trên đều hướng đến mục đích nhằm đưa Thủ Thiêm thành khu vực trọng điểm, hấp dẫn và thu hút vốn đầu tư hàng đầu tại TPHCM. Cũng như sớm biến khu vực này thành trung tâm tài chính và kinh tế của thành phố.

 

Để lại lời nhắn

Địa chỉ email của bạn sẽ không được công bố.